济南芙蓉街400年四合院“人和张”张家大院发布3500万元起拍拍卖公告（此前3800万未成交，四家意向方），引发对其历史文化价值与商业利用平衡的关注。
七月的济南，蝉鸣裹着泉水的清凉，在芙蓉街的青石板路上流淌。5号院的朱漆大门半掩着，门楣上”历下区第一批文物保护单位”的铜牌在阳光下泛着温润的光。记者踮脚望去，院内正搭着脚手架，几个工人正小心翼翼地修补着影壁上的砖雕——这处承载着200多年家族记忆的四合院，此刻正站在”商业拍卖”与”文化保护”的十字路口。
一、百年老宅的”新妆”：修缮背后的文化执念
推开虚掩的院门，首先映入眼帘的是一方青石板铺就的庭院。正中央的”水芝泉”仍在汩汩涌流，泉水漫过石槽，沿着暗渠流向院外的芙蓉泉——这条被录入《济南市名泉名录》的地下暗河，正是四合院的”生命之脉”。
“这院子可不简单。”代理人孙先生指着东厢房前的百年香椿树，”树底下埋着200多年前的房契，上个月修房梁时才被发现。”他所说的房契，被一层发黄的油纸包裹着，纸张边缘已经碳化，却依然能辨认出”乾隆四十二年”的字样。”房主后人说，这是祖上传下来的’镇宅之宝’，原本以为早丢了，没想到藏在房梁接缝里。”
这样的细节，在四合院的修缮过程中屡见不鲜。从2023年开始，现任房主便斥资对房屋进行”保护性装修”：墙面保留了原有的青砖灰瓦，仅修补了裂缝；地面换成了传统的”金砖”，每块砖都经过手工打磨；就连门窗都沿用了老榆木，只是换了更牢固的榫卯结构。”我们不想破坏老房子的’魂’。”孙先生指着西厢房的雕花窗棂，”你看这’岁寒三友’的木雕，是当年’人和张’掌柜请苏州工匠打的，现在市面上可找不到这么精细的手艺了。”
修缮后的四合院，既保留了北方传统民居的”四水归堂”格局，又悄悄添了些现代便利：独立卫浴装在东厢房，空调管道沿着房梁隐蔽铺设，厨房的燃气管道则巧妙地隐藏在影壁之后。”现在的买家既要’老味道’，也要’新活法’。”孙先生笑着说，”上次有位上海客人来看房，摸着新换的金砖说’这质感比我家的大理石好’，转头又问’WiFi信号好不好’——这就是现在的市场啊。”
二、拍卖背后的博弈：从3800万到3500万，谁在争夺”文化资产”？
8月14日的拍卖公告，让这处四合院再次成为焦点。阿里拍卖页面显示，标的为”济南市历下区芙蓉街5号住宅用房”，建筑面积215.55平方米，起拍价3500万元，保证金200万元。截至记者发稿，已有106人设置提醒，7753次围观。
“这价格比去年低了300万。”孙先生透露，2024年底，曾有上海一家公司以3800万元的价格接触过房主，但最终因”产权过户流程复杂”和”文化价值评估分歧”未能成交。”当时买家更关注投资回报率，觉得古四合院’变现慢’。”而此次改为拍卖，正是为了”通过公开竞价，让真正懂文化的人拿到”。
目前，已有四家意向方进入视野：三家北京的文化投资公司，一家上海的家族办公室。”北京的公司更关注’活化利用’，想把院子改造成非遗展厅；上海的那家则计划做’文化主题民宿’。”孙先生说，”最有意思的是，去年出价3800万的上海公司又回来了，他们说’现在市场冷静了，是入手的好时机’。”
价格的波动，折射出古四合院市场的微妙变化。2024年，曲水亭街一处标价1500万元的四合院曾因”无人应价”流拍；而今年，芙蓉街5号院的起拍价虽降至3500万，却吸引了更多专业买家。”以前大家觉得古房子’不吉利”不好住’，现在明白了——它们是活的文化载体。”济南文化遗产保护中心的一位专家分析，”随着’国潮’兴起，年轻人愿意为’有故事的房子’买单。”
三、文化与商业的平衡术：济南的”活化利用”样本
芙蓉街5号院的拍卖，只是济南古四合院”破圈”的一个缩影。在明府城片区，王府池子街9号的”张家大院”已被改造成”泉城茶社”，前院保留着原样的砖雕影壁，后院则用老榆木搭起了茶台；涌泉胡同的”李家大院”引入了非遗扎染工坊，游客可以体验”蓝印花布”的制作过程……这些改造，既保留了四合院的”形”，又注入了现代生活的”魂”。
“我们不鼓励’过度商业化’，但反对’束之高阁’。”济南市文化和旅游局的一位负责人告诉记者，”古建筑的价值，在于’活态传承’。比如芙蓉街5号院的’水芝泉’，如果能结合泉水文化做主题展览，既能保护文物，又能创造经济价值。”
这样的理念，在四合院的装修细节中已有体现。孙先生指着院内新立的”文化展示墙”说：”这里计划展示’人和张’家族的经营账本、老照片，还有房契复印件。”他翻开一本泛黄的《张家商谱》，”当年掌柜的不仅做当铺，还经营丝绸、茶叶，这些历史资料要是能整理出来，比房子本身更有价值。”
四、拍卖之后：百年老宅的”新使命”
拍卖日期临近，四合院的修缮已进入收尾阶段。工人们正在给影壁描金，阳光透过雕花窗棂，在青石板上投下斑驳的光影。孙先生站在院中央，望着那株百年香椿树，忽然说：”其实最珍贵的不是房子，是藏在墙缝里的故事。”
无论最终花落谁家，芙蓉街5号院的拍卖，都将为济南的古四合院保护提供一个重要样本。它提醒我们：古建筑的价值，不在”天价”标签，而在”文化基因”；商业开发的意义，不在”变现速度”，而在”传承深度”。当百年老宅遇上现代商业，或许最好的结局，是让”文化”成为最硬的”通货”，让”故事”成为最久的”卖点”。
暮色渐浓，芙蓉街的路灯次第亮起。5号院的大门上，”历下区第一批文物保护单位”的铜牌依然闪亮。不远处的芙蓉泉边，几个老人正坐在石凳上拉家常：”听说这院子要拍卖了？””卖了好啊，有人疼总比空着强。””可别改得太不像样……”他们的声音混着泉水的叮咚，在夏夜里轻轻流淌。这或许就是古四合院最动人的注脚——它不仅是砖瓦木石的集合体，更是一座城市的精神原乡。